APRÈN. Portal de la producció docent del professorat de la UPC

El present Treball de Final d'Estudis és el resultat de les pràctiques realitzades al despatx d'arquitectura tècnica de Joan Carles Marí i Associats, S.L.P., aquests consisteix en l'elaboració d'un projecte de rehabilitació energètica d'un edifici de l'Eixample de Barcelona, dins del marc de les subvencions Next Generation. La primera part del treball es centra en el marc teòric de les Next Generation, entenent el seu origen i el perquè de la seva creació, es revisen els seus àmbits d'actuació focalitzant-nos en les ajudes que afecten a la rehabilitació. En la segona part estudiem de prop com aquestes subvencions han arribat a Catalunya, els diferents programes disponibles i les condicions per obtenir-les. A més, es repassa el format estàndard que han de tenir els projectes de rehabilitació per poder ser presentats. Finalment, als annexos, s'adjunta el projecte de rehabilitació en sí, amb tota la seva documentació tècnica i en el format demandat pels organismes oficials.

La pandemia ocasionada por el Covid-19 se ha convertido en una de las crisis globales de mayor impacto en las últimas décadas. El futuro a corto plazo se ha transformado en un desafío incierto, delcual ninguna industria escapa de ello. Sibien es cierto en Panamá, ha habido un incremento progresivo en la construcción y venta de viviendas en los últimos años, el Sector Inmobiliario no es ajeno a los efectos de esta crisis y, el vínculo de las diferentes actividades, como la construcción, promotoras, clientes y entidades bancarias por la crisis económica, la incertidumbre y los esquemas de distanciamiento social implementados por los gobiernos.La actual pandemia escribiráun antes y después, modificando la forma de vivir, trabajary consumo de bienes. En el Sector Inmobiliario modificaráel contacto directo con clientes, estilos de ventas, formas de construir y estudios de factibilidad para conocer los status de clientes, economía actual y capacidad de endeudamiento para la creación de un producto atinado cumpliendo con las necesidades y exigencias de los futuros compradores, dejándoatrás los métodos tradicionales en desarrollos habitacionales.Es fundamental por parte de las empresas y todos los panameños comenzar adaptarse al entorno postpandémico, es sustancial pensar en la recuperacióneconómica de todos los sectores, pero necesitamos concentrarnos primero en la crisis, para luego volver a prestar atenciónen la transformacióndel Sector Inmobiliario.La presentación de este documentoproyecta un análisis del comportamiento del Sector Inmobiliario desarrollado en la Ciudad de Panamá, donde existe la mayor inversión económica dentro del territorionacional. Partiendo de datos demográficos, económicos y políticos para posteriormente dirigir el estudio en identificar como es el proceso de desarrollóde suelo urbano público y privado, la tipología de vivienda más construida, el ciclo inmobiliario en Panamá y resultados en el año 2019, el crack inmobiliario generado por la pandemia, leyes impuestas por el gobierno, comportamiento de las propiedades, medidas y oportunidades que son adoptables post pandemiapara finalmente descubrirlas fortalezas de Panamá como región de inversión, crecimiento y estabilidad que son los objetivos que buscan maximizar las empresas.

Actualmente, en el ámbito inmobiliario en América Latina, específicamente en el país de Perú, ante las eventualidades virales del COVID-19, existe una gran disyuntiva respecto la inversión, luego de la reactivación del sector constructivo.Desde el primersemestre, La Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) reveló que el sector construcción tuvo una caída de 42% en el primer semestre del 2020, mientras que las operaciones de las empresas se redujeron en un 40% el tercer bimestre del año, debido a la paralización de obras durante varias semanas.En este ámbito, las promotoras deben lidiar con un panorama complicado puesto que adecuarse a los nuevos protocolos conlleva a sus analistas, ser más criteriosos en cuanto al desembolso de dinero en bienes y activos, sin mencionar los préstamos bancarios que se plantearan luego de esta reactivación económica, pero sobretodo predecir futuros escenarios a los cuales orientar su inversión. En base a esta problemática, se evaluará la rentabilidad del proyecto “Barrio Verde”, el cual se basa en un conjunto de viviendasde clase media analizandola rentabilidad financiera desde el punto de vista del promotor, a través del estudio viabilidad económico y financieroque se plantea realizar del proyecto.Elproyecto “Barrio Verde”, es parte de la empresa Bélgica Edificaciones, una empresa peruana con más de 20 años en el mercado, que sigue desarrollando y promoviendo proyectos inmobiliariosenalrededor de 10 distritos de Lima desde 1996. Ganador de la Certificación Best Place to Live, sin ningún reclamo delInstituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (INDECOPI).

Este trabajo se ha desarrollado a partir de la investigación y el análisis de la legislación española, la legislación inglesa y organismos competentes en materia de construcción como, Health and Safety Executive (HSE), Construction Industry Training Board (CITB), Ofqual, AENOR, SEOPAN, etc.Las instituciones y empresas externas facilitan el análisis de las estructuras organizativas utilizadas por las empresas promotoras y constructoras. Las estrategias deben cumplir los requisitos que se van introduciendo en la industria de la construcción tanto por legislación como por su optimización. La legislación ha aportado niveles de control de calidad, de asegurar la accesibilidad, de control de residuos y gestión del impacto climático. Actualmente, se le suma la capacidad de digitalización de los datos obtenidos en la ejecución de proyectos para el análisis y estudio, además como sistema de transparencia total del proyecto. Los resultados servirán para mejorar y optimizar los métodos constructivos. El proceso de recopilación de información ha sido arduo y complicado por la falta de medios tras la proclamación del Estado de alarma en España. Aun así, empecé por ayudarme de mi tutor para hacer una primera búsqueda de información en los canales principales como es el BOE, el Ministerio de Fomento y el “Conselleria de Territori i Sostenibilitat” en Cataluña. Al analizar la información de la legislación española me hice la primera pregunta esencial para este trabajo: “El Reino Unido tiene alguna ley que organice y regule los trabajos de cada técnico competente como es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)?”Con el fin de reglamentar la legislación en el proceso de construcción, en Reino Unido se hizo el “Building Act 1984”, con el cual se ponían las bases legislativas para regular la construcción a partir de las “Building Regulations” que serían lo que en España se denomina “Código Técnico de la Edificación” que son los reglamentos de obligado cumplimiento en los dos países a la hora de construir viviendas. En la actualidad, se han creado organizaciones, comités, consejos, instituciones oficiales, certificados y garantías que buscan establecer sistemas de homologación y paridad entre los diferentes países de la Unión Europea. Este entramado complejo de técnicos se ve reflejado en la multitud de entidades por las que he navegado, contactado y reflejado en el trabajo, y evidencia la “amalgama” que constituye, el proceso constructivo, de agentes colaboradores. Seguidamente, he analizado las diferentes profesiones técnicas cualificadas que puede ejercer como actividad profesional un graduado en Arquitectura Técnica e Ingeniería de la Edificación. Para recopilar la información, elaboré encuestas y entrevistas con Arquitectos Técnicos que actualmente trabajan en Reino Unido y me ayudaron a verificar la información encontrada digitalmente, y me reafirmé, a partir de las instituciones que reglamentan el desarrollo de los trabajos de Director de Obras, Jefe de Obra, Jefe de Producción, Control de Costes y Coordinador de Seguridad y Salud. Finalmente, a partir del desarrollo y el contraste de la información entre los dos países, he podido argumentar y concluir varios análisis tanto históricos, como actuales de las diferencias de los trabajos que los titulados en Arquitectura Técnica o Ingeniería de la Edificación, desarrollan en las obras de estos dos países europeos.

Este proyecto contempla los diversos trabajos realizados durante el periodo de prácticas curriculares en un despacho de arquitectura, centrando el foco en uno de ellos y analizandolos procesos a los que se ve sometido, partiendo de la misma necesidad o demanda, y que da nombre a este proyecto “el nacimiento de una idea”. No obstante, parece sensato antes de iniciar el proceso, dejar constancia de lo que supone este proyecto para mi. Durante mi experiencia en la facultad y revisando la curva de aprendizaje, he observado que gran parte de los conocimientos de la profesión que se intentan transmitir, están basados en un aspecto más técnico que formal, priorizando el qué debes hacer, frente al cómo debes hacerlo. No es mi intención redefinir el plan de estudios o las directrices que forman el sistema académico, pues queda claro, antes incluso de empezar cualquier formación académica, que uno no llega a la culminación profesional en cuatro años, o incluso bajando el listón, simplemente a profesional. Se trata más bien, de una reflexión, una percepción que he tenido desde que inicié mis andanzas en esta casa, y que he tenido bien a cuenta plasmar en mi último acto como estudiante. La profesión que nos ocupa, cuyo nombre no termina de asentarse, es profusa y dispone de múltiples salidas, sin embargo, considero que existe un cauce común que todos estamos de alguna manera obligados a navegar. Me refiero, sin duda a la conformación y tramitación formal de documentación y procesos, “el cómo lo hago frente al qué hago”; en definitiva, a la faceta de gestor de la profesión. Mi experiencia en el sector laboral, que ha estado siempre ligada a despachos de ingeniería y arquitectura, antes incluso de la etapa que nos ocupa, me ha enseñado que tanto o más importante que saber ejecutar el trabajo en si, de disponer de los conocimientos y las herramientas necesarias; es saber como materializar ese trabajo en un documento apto.

El principal, pero no único objetivo del trabajo ha sido conocer la viabilidad de implantación de vivienda social en el municipio de Castelldefels. Además de conseguir dar respuesta a este objetivo, se ha obtenido información de datos relevantes y actualizados, tanto de la situación actual en el territorio como del sector inmobiliario. Así mismo, se ha puesto en evidencia como algunas actuaciones urbanísticas previstas en el Planeamiento General Metropolitano, vigente en la actualidad, resultan ser inviables. Dicha información, se prevé útil para la toma de decisiones en posibles futuras actuaciones en materia de vivienda. Se ha definido una propuesta de actuación como resultado de un estudio de alternativas consideradas viables urbanística y económicamente hablando, después de haber analizado las opciones de financiación y los ámbitos del término municipal susceptibles de aprovechamiento urbanístico en lo que a la vivienda se refiere. El análisis realizado ha mostrado que, con una perspectiva estratégica de gestión urbanística, utilizando los recursos disponibles en la Administración de una manera eficiente y óptima, se puede llevar a cabo la implantación de vivienda social, siempre y cuando se actué con una perspectiva global y con directrices claras, definidas y concisas, teniendo en cuenta en todo momento, las limitaciones establecidas en la regulación normativa en este ámbito. Con el exhaustivo estudio realizado, aparte de conseguir unas conclusiones claras y objetivas, han surgido algunas inquietudes relacionadas con la burocracia y legislación actual en el sector objeto de estudio, sobre las cuales si más no, merece la pena reflexionar.

La mentalitat entorn a la construcció ha canviat en el darrer segle. Actualment s' ha instaurat un concepte amb un efecte molt gran dins el sector de la construcció, la rehabilitació dels edificis. Fins, aproximadament als anys 20 la mentalitat en el sector era únicament la d' efectuar construcció nova, i el manteniment de l' edifici es passava totalment per alt. Ara, la idea que comença a prendre molta força en la construcció és la de mantenir i rehabilitar l' edifici ja existent, per aconseguir una sostenibilitat, i habitabilitat adients. Per arribar a assolir aquestes premisses i davant la necessitat de millorar l' aspecte de la trama dins les ciutats, la Generalitat de Catalunya va aprovar el Decret 67/2015, a dia de 5 de maig. Aquesta llei obliga a la propietat de l' edifici, ja sigui vertical o horitzontal, a passar una inspecció per verificar l' estat de l' edifici. Tot i que aquesta és la vigent per regular el dret a un habitatge digne i adequat, la primera normativa que es va treure per part de la Generalitat va ser el Decret 187/2010, actualment derogat per la implantació del 67/2015. La finalitat d' aquest nou decret, és la de fomentar la cultura del manteniment dels edificis d' habitatges i facilitar el coneixement de l' estat en què es troben, per tal de que les propietats o les comunitats de propietaris de les respectives finques, puguin tenir una planificació de les actuacions que s' hauran de realitzar i, també, per acordar un pla per aportar el fons necessari per fer front a les despeses que s' hauran de realitzar per la rehabilitació, conservació i adequació dels propis habitatges, als requeriments tècnics que regula aquest decret. Aquesta inspecció (ITE) la realitzen tècnics professionals, com són Arquitectes o Arquitectes tècnics. La seva finalitat és la de realitzar una inspecció i visualitzar l' estat de l' edifici, per a continuació, redactar un informe conforme s' exposa el que s' ha vist en la visita de la finca corresponent. El tècnic, segons recull el decret de la Generalitat, no està obligat a inspeccionar els vicis ocults de la finca, és a dir, aquesta inspecció està centrada en, detectar i localitzar les lesions apreciables a simple vista. L' objectiu del treball és entendre i aprendre a realitzar els IITEs (informe de la inspecció tècnica de l' edifici), saber quins són els diferents criteris per poder entendre en quines condicions està una finca. També, quan estan obligats els edificis a passar aquestes revisions, a quines sancions poden estar sotmeses, com es posa en contacte el tècnic amb la propietat... En definitiva el procediment d' aquest informe. El decret descriu que, juntament amb l' informe de la ITE, és obligatori presentar un llibre de l' edifici i un pla de manteniment per la propietat. El nostre objectiu també serà entendre i aprendre a realitzar aquests documents que són tant necessaris per la vida útil de l' edifici, a l' hora de que els edificis puguin tenir un manteniment i puguin tenir les prestacions necessàries. 4

El present treball de fi de grau exposa les pràctiques realitzades en l'empresa Instal·lacions i Reparacions Cobo S.L. Una empresa que es dedica a la rehabilitació d'actius immobiliaris, realitzant adequacions d'interiors, reformes d'habitatge i instal·lacions. L'estada de pràctiques ha tingut una durada de 5 mesos, compresos des de el dia 27 de Desembre del 2017 fins al 25 de Maig del 2018. L'objectiu principal del treball ha estat elaborar un document de guia per ha futures persones que iniciïn la vida professional en una empresa de rehabilitació d'actius immobiliaris. El mètode utilitzat parteix de voler anar mes enllà en l'exercici de comprendre la pròpia metodologia de treball de l'empresa citada, i consisteix primer en analitzar els criteris amb els quals es duen a terme la comercialització d'actius immobiliaris, tant de lloguer com de venta. Aquest anàlisis previ ens serveix per orientar l'elaboració d'un protocol d'actuació de reparació d'habitatges de lloguer, que te la voluntat de facilitar i clarificar el procés amb el qual es desenvolupa l'activitat principal de l'empresa. L'observació pròpia de l'experiència en el període de pràctiques ha estat el factor més important per redactar el protocol, que comença amb una part teòrica on s'exposen els procediments de l'empresa i es proposa un llistat d'actuació. Seguidament en la part pràctica s'explica l'estudi de diferents casos reals de rehabilitació que he tingut la sort de realitzar. La principal conclusió que extrec d'haver realitzat aquest treball és que el procés d'incorporació i adaptació al funcionament de l'empresa per el que vaig passar hagués sigut més fàcil amb la disposició d'un document similar. No obstant, en qualsevol cas, el període de pràctiques és una oportunitat per aprendre juntament amb un equip de professionals, i complementar tots els coneixements apresos en l'àmbit acadèmic.

El projecte es desenvoluparà com a encàrrec d'un inversor el qual sol·licita un anàlisis de diferents possibilitat d'inversió en el món de l'edificació. Desprès d'estudiar les opcions i oportunitats, s'arriba a la conclusió que s'optarà per les inversions immobiliàries added value. Aquest tipus d'inversió consisteix en la captació d'immobles utilitzats per sota del seu potencial, obsolets o vuits, per sota del seu preu real degut a les mancances o deficiències dels mateixos amb l'objectiu de rehabilita'ls, reforma'ls o bé canviar-l'hi el ús maximitzant així el seu valor per a la re comercialització. Davant del notable augment de població en Barcelona, degut a l'arribada d'estrangers i gent dels voltants en busca de feina o una millor vida, aquesta ciutat no té capacitat per acollir-los a tots en el centre. Aquí es troba la oportunitat i es vol aprofitar com a principal raó, així doncs, en aquest projecte es multiplicarà la oferta dividint habitatges o oficines existents creant nous mini-apartaments.

L'objectiu d'aquesta memòria de pràctiques sobre rehabilitació de façanes, és explicar l'experiència obtinguda durant les pràctiques i la metodologia de treball per a dur a terme els diferents documents tècnics (Informes dels ITE's realitzats i projectes) per tal de crear una mena de guia per a qualsevol persona que no sàpiga i vulgui realitzar els documents tècnics abans comentats. L'esquema que seguirà la memòria de pràctiques quant a documents tècnics es refereix, serà sempre el mateix. De cada apartat hi haurà una explicació teòrica per tal d'explicar l'elaboració de cada document tècnic, i seguidament s'aportarà l'exemple pràctic realitzat a l'empresa. La introducció esdevindrà l'explicació del perquè de la meva elecció a l'hora de fer un Pràcticum i no un altre tipus de Projecte Final de Carrera. Seguidament es farà una descripció de l'empresa on es van realitzar les pràctiques, tot parlant de la seva activitat, del personal que la conforma i de les seves tasques dintre de l'empresa. Per últim s'explicarà l'experiència i l'evolució viscuda. Seguidament s'entrarà en el tema de l'ITE. S'introduirà la informació necessària per que es sàpiga què és, com es fa i quins apartats el conformen. Seguidament es comentarà l'experiència de la Inspecció Tècnica de l'Edifici realitzada a l'empresa i el seu pertinent Informe. Per a finalitzar aquest punt, s'explicarà la nostra metodologia d'entrega d'aquests tipus d'Informes Tècnics i la nostra diferenciació respecte altres empreses.. A continuació s'entrarà en el tema dels projectes tècnics. Primerament s'explicarà la traçabilitat dels projectes, i seguidament s'aportaran dos exemples de projectes realitzats a l'empresa, el primer de caire Immediat i el segon de caire Diferit. El més complet serà el de caire Diferit ja que s'explicarà, a més dels aspectes ja comentats al dos tipus de projectes, els necessaris per arribar a obtenir l'informe previ Favorable de patrimoni i el tema de subvencions. En l'aspecte de subvencions es farà una guia per tal de saber com es reparteixen els percentatges per a obres de rehabilitació segons els elements on es vulgui actuar i els diferents documents que es necessiten per arribar a obtenir la subvenció. Un d'aquests documents és l'etiqueta energètica, per tant s'explicarà també el Certificat d'Eficiència Energètica que es va haver de fer per poder seguir els tràmits per l'obtenció de la subvenció. ENGLISH: This dissertation work has been carried out in collaboration with the Joan Carles Marí and Associates SLP facade rehabilitation company. I worked as intern in its offices from 5 January to 31 May 2015, where I performed office tasks. Initially, I hesitated between carrying out the Rehabilitation Amplification Competences Diploma (ACD) and the Building and Environment “ACD”. Then, I finally opted for the Building and Environment “ACD”. I decided for this topic as it is a topic that through the course is not developed in detail and I wanted to deepen more in this this specialization. The construction industry is a large sector which is supplied by natural resources, and care for the environment around us is necessary. Once I finished with the standard course subjects, I tried to develop a dissertation project which aimed to create a pricing database for construction of adobe and straw, however, due to the non-collaborative reluctance attitude of companies and individuals who were experts in construction with this type of material - I quit the idea. Having finished my academic subjects, I wanted to gain my first construction-related work experience. I had the time for it and thought it would benefit my future working possibilities. I looked for a company but the industry construction context did not help. Then I thought the world of rehabilitation was currently one of the most viable, at least for students who do not have experience. I had the opportunity to start working as intern in the company rehabilitation facades Joan Carles Marí and Associates SLP and I grabbed it, there I developed this dissertation work. I worked in their offices full time, and developing a non-related dissertation project would have been difficult to imagine. The internship offered me the opportunity to create a detailed guide for the preparation of technical documentation of the projects I was involved in. For the Technical Inspection of Buildings (TIB), I carried out the front-end technical documentation and reports delivered to the customer. In the case of other projects, I was in charge of technical documentation since we received the client order until licensees were emitted. On the other hand, I felt the need to explain in detail information of our industry that are not explained during the race due to educational planning, as is the branch of rehabilitation. Finally, this internship provided me the opportunity to link the dissertation work with the Building and Environment “ACD” studies, although on a smaller scale, as I had to stick to the industry work that was performed in the office.