APRÈN. Portal de la producció docent del professorat de la UPC

El objetivode este estudio esdeterminar la viabilidad del coliving como modelode negocioen el mercado inmobiliario de Barcelona.Para ello,se trabajan dos metodologíasde investigación;una degabinete y otra de caso de estudio,recopilandodatos necesariosque nos permitan conocer, analizar y determinar si el modelo puede proporcionarsolucionesmás atractivasque elmodelo tradicional.Enla primera fase de investigación, se indagany exponenlas bases conceptuales sobre las cuales opera el coliving;conceptoy evolución,mercados donde operay se presentan tres muestras de colivingenEuropa y España.Posteriormente,presentamos las proyecciones de mercado de alquiler y coliving para España y Europa, basadosen los análisis de consultorasexpertas en la temática.Y concluimos con la presentación delos datos relevantes delterritorioplanteadopara el emplazamiento de nuestra propuesta; el comportamiento delmercado de alquiler actual en Barcelona, datos cuantitativos de poblacióny el marco normativo porel que se rigen las tipologías habitacionalesen Barcelona. En la segunda fase de investigación, se presenta el activo inmobiliario base sobre el cual se hará el estudio, así como la exposición de variables para determinar la viabilidad actual del inmueble. A partir de estefundamento, cambiamos las variablesde ingresos y gastos por el cambio de operaciones a coliving. Con estos datos estableceremos las rentas mínimassobrelas que debería operar para que la rentabilidad sea semejante a la obtenida actualmente, asícomo larenta propuesta como óptima admisiblepor la media de mercado.Terminando esta fase con una propuesta de coliving como negocio inmobiliarioy presentando nuestras valoraciones finales del estudio en cuestión.

Este modelo de negocio surge del interés por contribuir en mejorar la calidad de vida de las personas a través de la arquitectura residencial, desarrollando proyectos de vivienda multifamiliar de alta calidad espacial, técnica y material, para las familias menos favorecida de Colombia.El proyecto cuenta con dos socios. El primero de ellos, además de ser socioinversionista, será el Gerente General de la empresa, mientras que el segundo, al ser un socio netamente inversionista, no ocupará cargos en la empresa. La puesta en marcha de la empresa requerirá de una inversión inicial demil cincuenta y ocho millones ochocientos cuarenta mil setenta y unpesos colombianos (COP $ 1,058,840,071),de los cuales, los dos socios inversionistas aportarán el total del capital requerido, a prorrata de su participación accionaria.La empresa se constituirá como Sociedad por Acciones Simplificada, pues es el sistema mas idóneo para alcanzar los objetivos de la empresa por su flexibilidad normativa, su anonimato y su libertad accionaria. La empresa enfocará todos sus recursos y esfuerzos en el desarrollo exclusivo de proyectos de Vivienda de Interés Social y de Vivienda No-Vis media, pues, por un lado, son los segmentos de vivienda de la clases media y baja de Colombia, público objetivo de nuestro interés; por otro lado,éstos son los dos segmentos de vivienda que mas resiliencia han mostrado frente a las dificultades macroeconómicas que ha vivido Colombia en los últimos años, lo que los convierte en un segmento con altas posibilidades de crecimiento y expansión en el corto, mediano y largo plazo.Si bien el subsector de la construcción de vivienda en Colombia se caracteriza por ser altamente competitivo, una mirada detalladanos ha demostradoque existe un mercado por cubrir y una demanda por suplir, pues las proyecciones estiman que llevar el déficitcuantitativode vivienda a cero requerirá de la construcción de mas de tres millones de viviendasen los próximos 10 años. Adicionalmente, tras analizar el mercadoy la oferta actual,se implementarán una serie de estrategias que nos permitirán ofrecer un producto para las familias de clase media y baja con los mas altos estándares de calidad espacial, técnica y material, lo que nos diferenciará de nuestros competidores. Este proyecto requiere de importantes recursos para poder ponerse en marcha, pues el desarrollo de los proyectos requiererecursos económicos y humanos significativos. De igual forma, éste es un mercado en expansión, por lo cual se espera empezar a obtener ingresos a partirdeel segundoaño de operación, durante la etapa de preventa de los primeros proyectos. El presente documento incluye el plan de marketing, en el cual se han fijado los objetivos de crecimiento,y las estrategias y acciones que se implementarán para cumplir con las metas establecidas. El documento incluye también en plan económico-financiero, en el cual se simula el comportamiento financiero de la empresa, y en el cual es posible comprobar la viabilidad económica de este proyecto.

El desarrollo de las empresas constructoras e inmobiliarias chilenas ha ido creciendo de manera acelerada, lo que implica una alta demanda de bienes inmuebles, tanto para inversión como adquisición de viviendas para las familias, por este motivo, el negocio inmobiliario lleva años con ventas al alza, y por consecuencia lógica, se han notado importantes aumentos en los precios de venta de las viviendas, incluso por sobre el IPC y rentas. Estas alzas vienen asociadas a la especulación de los últimos años por la reforma tributaria y la incorporación de la venta habitual de inmuebles al IVA, falta de suelo edificable, incremento en el número de créditos y aumento de duración de créditos hipotecarios. Este escenario, es similar al vivido por España, que se denominó “burbuja inmobiliaria” y que al explotar hizo caer la industria por la disminución de la demanda, impactando directamente a los precios, menor incentivo a inversionistas y desarrollo de proyectos, lo que sumado a la desaceleración del país significó una crisis de proporciones. Bajo esta idea general se busca desarrollar una investigación que analice los factores que influyeron en la formación de la burbuja inmobiliaria en España, de manera de poder realizar una comparación con el mercado chileno, que dé como resultado un análisis predictivo de los factores en que se debe tener especial hincapié en los próximos años de manera de evitar seguir el camino que lleve a una crisis inmobiliaria.

En la actualidad, la sociedad está de cara a un caos ambiental, las ciudades no paran de crecer de forma significativa, lo cual conlleva a que se construya más y esto a su vez, si no se hace con el correcto manejo, traerá consecuencias ambientales muy graves. En la comunidad autónoma de Cataluña, se ha mantenido, a pesar de la crisis, la construcción de viviendas en las ciudades como Lleida, Girona y Tarragona, mientras en el caso particular de Barcelona se ha disminuido dicha actividad. En las afueras de las ciudades ya mencionadas, se puede encontrar la concentración de viviendas unifamiliares, ya que, en las grandes urbes, cada vez existe menos espacio, y se opta por bloques de pisos de mayor altura para así albergar a más ciudadanos. Las viviendas unifamiliares pueden representar un impacto menor que los edificios a gran escala, pero el grado de impacto ambiental siempre va a depender de diversos factores, como son los materiales, las maquinarias utilizadas para dicho proceso, la congestión de los caminos y puntos de accesos, y también entra en consideración la superficie construida de los edificios, ya que la fase de construcción se magnifica. La relación entre la superficie construida y el daño ambiental generado es el punto que analizar en la presente investigación (Diego, M. d. 1996). Para tener un claro concepto de esa relación, se utilizó una herramienta informática, que estudia el Análisis de Ciclo de Vida (ACV), de la fase constructiva de diversas viviendas unifamiliares de diferentes superficies. El ACV, es un método que intenta progresar en el conocimiento de los impactos, consecuencias y efectos de la etapa constructiva, mostrando una perspectiva más clara y veraz de la situación, contribuyendo con una nueva visión. Cabe destacar que después de realizar las simulaciones en la herramienta informática Ecocalculator, los resultados fueron que el impacto es mínimo en relación con la variación de superficie de metros construidos. Los elementos con mayor incidencia son los muros exteriores e interiores marcados en tres indicadores potenciales, combustible fósil, calentamiento global y potencial Smog.

En el marco de la creciente tendencia de los fondos de inversión ética o fondos de inversión socialmente responsable, este trabajo pone en contexto el estado del arte a nivel de investigación de la inversión socialmente responsable y de los fondos éticos orientados al mercado inmobiliario, analiza su interés desde una perspectiva de inversión y prevé si es un vehículo de inversión competitivo.La inversión socialmente responsable (ISR) se origina de manera paralela entre Estados Unidos y Europa durante la década de los 70 ́s del siglo XX. En la actualidad, el mercado es guiado por Foros Internacionales como Eurosif, entidades nacionales como Spaincif y Alianzas, como el Global Sustainable Investment Alliance (GSIA). Estas entidades establecen las guías para la clasificación de los activos y empresas según los criterios ambiental, social o gobierno corporativo (ASG). La primera parte de este trabajo expone la situación actual a nivel regional Europeo y en particular la de España de la ISR y se hace foco en un vehículo específico, los Fondos éticos de inversión con estrategia por temática sustentable. Se exponen los criterios de selección de activos y el estado del arte en materia de performance.La segunda parte toma el contexto desarrollado y pone el foco en el sector inmobiliario. Se analizan las principales características de activos sustentables certificados como BREEAM y LEED, se enumeran los beneficios económicos que proporcionan estos activos para entender el impacto que tienen en vehículos de inversión del sector. La tercera parte indica el estado del arte de los Real Estate Investment Trusts (REITS) sustentables, los beneficios que obtienen estos al incorporar activos sustentables en su cartera y se estudia el caso de los REITS españoles, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario,(SOCIMIS). Para esto se propone una comparativa de las SOCIMIS con y sin cartera sustentable desde una perspectiva financiera, analizando el valor del ratio P/NAV, obtenido como el cociente entre la cotización (P) y el valor neto de los activos (NAV) de una SOCIMI. Se comprueba que actualmente, las SOCIMIS con activos subyacentes sustentables cotizan con una prima o descuento inferior al de las SOCIMIS convencionales, que por parte del inversor son un instrumento de inversión viable, que no presentan menor rentabilidad que los fondos tradicionales y que la incorporación de criterios ASG beneficia a los gestores y a los inversores, generando beneficios económicos y sociales.

En el presente documento, se realizará un estudio y análisis de las diferentes SOCIMIs, Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliarias, que existen hasta el día de hoy en el mercado español. Desde su creación en el año 2009 hasta el presente se ha evidenciado un vertiginoso crecimiento, no solo en la cantidad de SOCIMIs que existen, llegando a ser 58 en la actualidad, sino también en su capitalización llegando a ser de 18 mil millones de euros aproximadamente. Se realizará una introducción a los aspectos más relevantes de las SOCIMIs, tomando en cuenta el marco legal y económico que las regula y los distintos requisitos que deben de cumplir cada una de ellas para estar consideradas como tal. Se recopilará y actualizará la información de cada una de las sociedades junto con sus parámetros más importantes como los son: cotización, rentabilidad, riesgo, capitalización, etc. Existen dos mercados secundarios en las cuales cotizan, uno de ellos es el Mercado Alternativo Bursátil donde se encuentran la gran mayoría de ellas (54), y el otro es el Mercado Continuo Español donde se colocan las cuatro más grandes, así mismo dos de las cuales se encuentran cotizando en el IBEX 35. La implementación de las SOCIMIs es una alternativa que día a día va tomando mayor importancia dentro de los distintos vehículos de inversión del mercado, ya que se convierte en una opción eficaz para las sociedades en la obtención de liquidez que necesitan capitalizar sus activos inmuebles. Ya que la otra opción sería la financiación lo que incurre en costos y riesgos mucho mayores.

Los avances tecnológicos en áreas como el análisis de big data, el aprendizaje automático o machine learning y la inteligencia artificial están transformando las industrias en todo el mundo, ofreciendo información y oportunidades para quienes están a la vanguardia. Mientras que, la tecnología rezagada corre el riesgo de quedar obsoleta. ¿Pero cuánta influencia tienen realmente estas innovaciones tecnológicas en el sector inmobiliario? El desarrollo de la tecnología en los últimos años ha ido cambiando y evolucionando los modelos de negocios de los diferentes sectores. Y lejos de quedar exento de esta transformación, el sector inmobiliario ha apostado por la tecnología de la propiedad con un objetivo claro; impulsar sus oportunidades de negocio en beneficio de sus clientes. Pues todos los mercados están intentando obtener un mayor valor a través de la eficiencia de los procesos, mejoras en los análisis de datos y nuevas aplicaciones que ayuden a optimizar los negocios, y la industria de bienes raíces comerciales no es diferente. La necesidad de evolución y mejora continua del sector inmobiliario hacen que necesite una actualización que incremente su capacidad y abra paso al nuevo mercado de inmediatez y de menor coste. Tanto es así, que las anticuadas formas de hacer negocios son reemplazadas por nuevas estrategias, que afectan desde cómo se ven y se comercializan las propiedades hasta cómo se financian. De ahí a que estén atrayendo cantidades crecientes de inversión en capital de riesgo de tecnología. La aplicación de la tecnología en el sector inmobiliario está determinada por un concepto que tiene cada vez más importancia, en el que las plataformas digitales brindan un servicio que se fundamenta en la tecnología. Hablamos de PropTech. Es una tendencia con origen en Reino Unido que emergió y ganó popularidad durante el año 2014, acrónimo en inglés de “property” y “technology”, es decir la tecnología aplicada a la propiedad. En el último año se ha visto especialmente la creciente y constante creación de nuevas herramientas y soluciones diseñadas para abordar desafíos y puntos problemáticos específicos a la vez que se abren nuevos ingresos y oportunidades de mercado, a menudo transformando los procesos tradicionales en el camino. Tal es así que el sector inmobiliario vive actualmente una nueva época. El Big Data, la realidad virtual, los softwares de gestión, el Blockchain o el Internet of Things (IoT), entre otros, son términos que actualmente se utilizan con frecuencia en el sector inmobiliario y que hasta hace poco eran totalmente desconocidos. Son estos avances los que permiten conocer mejor el público objetivo, saber qué tipo de inmueble quiere, en qué zona, con qué características, así como los canales que utilizan, digitales o no, para informarse y relacionarse. En cuanto al parque inmobiliario de viviendas en España, si hacemos un análisis éste asciende hasta los 25.698.742 inmuebles en 2017, según las estimaciones del Ministerio de Fomento. De los cuales 6.733.494 son viviendas en comercialización, es decir, un 26% del stock total. Esta cifra, en aumento en 2018, muestra como los residentes en España prefieren la vivienda en alquiler, pues un 24% opta por arrendar un inmueble, un 18% más que el año anterior. Esto ha desencadenado la trasformación digital del sector inmobiliario y la creación de numerosas Proptech. Tal es así que en mayo de 2017 se identificaron y clasificaron las primeras Proptech en España en un mapa que hemos actualizado en este proyecto, puesto que estas empresas tienen cada vez más peso en el mercado. De hecho, más del 90 % de las inmobiliarias tradicionales consideran la digitalización como un desafío muy notable y el 83 % de estas empresas ya utilizan tecnologías digitales innovadoras. Sin embargo, existen algunos obstáculos relevantes para la implementación de una estrategia digital: la poca mano de obra especializada y el desconocimiento de las últimas tecnologías se presentan como las dos principales dificultades. La red de PropTech creada en España ha evolucionado de forma continua durante las últimas dos décadas, pero este crecimiento ha sido exponencial desde el 2014. Prueba de ello es que el 46% de las empresas que forman el mapa han sido creadas en los últimos 3 años, fundándose en el último año hasta 12 startups. Cifra totalmente opuesta al número de Proptech fundadas entre el 2000 y el 2009, que supone solamente un 30%. En conclusión, las PropTech han venido para quedarse. Son la evolución del tradicional mercado inmobiliario que hemos conocido hasta ahora, pues la aplicación de la tecnología en este sector da soluciones en un menor tiempo, de forma más eficiente y una manera más innovadora, permitiendo llegar a un mayor público, simplificando la administración de inmuebles y diversificando su producto, entre otras múltiples ventajas. De ahí a que el número de empresas PropTech en España haya pasado de 58 en marzo de 2017 a 203 en la actualidad, cifra que va en aumento y que supone un incremento superior al 250 % en tan solo 1 año. Si bien no existe una única estrategia para responder a los cambios que está experimentando la industria, es evidente que las empresas inmobiliarias deben desarrollar, implementar e integrar una estrategia digital clara ahora, si quieren mantenerse en el panorama del entorno cambiante de hoy en día.

Infrastructure shortages can disrupt growth in emerging markets and developing economies. Since the global economic and financial crisis, the challenges due to the need for increased funding for infrastructure projects in emerging markets and developing economies have become more noticeable. Currently, there is a lack of adequate long-term planning and alternative infrastructure financing instruments. Institutional investors can potentially become a significant source of long-term capital for infrastructure investment in developing economies. In Mexico, which has a formally developed Capital Market, a suitable and recently used financial structure is called a Trust Structure. Analysis of Trust Structure vehicles, recently created in Mexico, reveals that they appear to be adequate tools for the development of real estate and infrastructure. Thus, it is important to focus on and examine the evolution of these schemes. Its innovative nature and various fiscal and financial advantages relative to other financing schemes position FIBRA E as an adequate vehicle for infrastructure financing in Mexico. Therefore, it is important to monitor its implementation and performance appropriately.

The purpose of this work is to introduce the Fiduciary Business figure as an investment tool for Real Estate in Paraguay. For this purpose it exposes the economic background and in particular the construction field dynamics as one of the vectors of growth that the country has experienced in the last two decades. In second place, it is considered relevant to explore the figure of the Fiduciary Business, an investment vehicle that has gained strength and aims to become popular, doing a brief review of its origins and application in Roman law and contrasting it with its English counterpart. Subsequently, to study the contemporary development of this instrument, explaining the figure of the US REITs as a paradigm, and approaching the trust in Latin America with the particularity of the bank managers in the role of fiduciaries. Furthermore, it analyzes the figure of Fiduciary Business in Paraguay, looking at the legal framework that configures it and the availability of financial products, emphasizing those subtypes that constitute the range of possibilities for investors in the Real Estate sector and showing its evolution in the Paraguayan market. Finally, some reflections about the figure, its advantages and those aspects to be improved are given.